Những năm gần đây, số lượng người Việt mua nhà tại Nhật ngày một tăng. Đối với những gia đình có dự định sống lâu dài tại Nhật, thì việc mua nhà sẽ giúp họ có cảm giác “an cư- lập nghiệp” và tránh lãng phí một khoản tiền thuê nhà lớn qua nhiều năm. Nhưng việc mua đứt (trả tiền luôn 1 lần) một căn nhà với số tiền lên tới hàng nghìn man có lẽ là chuyện ngoài tầm với của hầu hết các gia đình. Lúc này, vay ngân hàng (住宅ローン) để mua nhà là một giải pháp được rất nhiều người lựa chọn. Để bạn đọc có thêm thông tin tham khảo khi quyết định vay mua nhà tại Nhật, trong bài viết dưới đây, Tomoni xin tóm tắt một số thông tin quan trọng về việc VAY MUA NHÀ tại Nhật. Hy vọng bài viết sẽ đem lại cho các bạn nhiều thông tin bổ ích.

1. Các vòng thẩm định hồ sơ

Bạn phải trải qua 2 vòng thẩm định hồ sơ để có thể được chấp nhận cho vay. Mục đích của 2 vòng thẩm định này là để xác định xem người nộp đơn vay có đáng tin cậy hay không và nhà muốn mua được xây trên nền đất có giá trị hay không. 2 vòng thẩm định hồ sơ này được gọi là “Thẩm định sơ bộ” và “Thẩm định chính thức”.

• Thẩm định sơ bộ (事前審査 – じぜんしんさ) để đánh giá gia đình bạn có đủ điều kiện để chính thức nộp hồ sơ vay ngân hàng hay không. Trong hồ sơ, ngoài việc cung cấp các thông tin cá nhân, về hộ gia đình, việc làm, thu nhập thì thông tin tín dụng và các khoản vay khác cũng vô cùng cần thiết. Nếu có bất kỳ “vết sẹo” nào trong thông tin tín dụng bạn sẽ bị từ chối hồ sơ ngay vòng này. “Vết sẹo” này có thể là tiền nợ điện thoại, tiền nợ thẻ credit trả trễ hạn hoặc chưa trả. Kết quả vòng này thường sẽ được thông báo sau 3, 4 ngày tuỳ thuộc vào ngân hàng.
• Thẩm định chính thức (本審査 – ほんしんさ) được thực hiện sau khi vượt qua vòng thẩm định sơ bộ. Thẩm định sơ bộ thường được thực hiện tại các chi nhánh của ngân hàng, còn thẩm định chính thức sẽ được thực hiện tại trụ sở chính. Quá trình xét hồ sơ cũng sẽ dài hơn vòng sơ bộ, thường mất từ 2 tuần trở lên để biết được kết quả. Ở vòng này, hồ sơ sẽ được sàng lọc nghiêm ngặt hơn trên các khía cạnh như tình trạng sức khoẻ, giá trị nền đất… Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên đất, Cơ sở hạ tầng, Giao thông vận tải và Du lịch về tình hình thực tế của khoản vay ngân hàng thì tiêu chí “tình trạng sức khoẻ” được chú trọng đánh giá cao nhất (98,6%), tiếp theo là độ tuổi lúc mua nhà (98,3%), tuổi tại thời điểm hoàn thành nghĩa vụ trả khoản vay (97,7%), giá trị nền đất (97,2%), số năm còn lại có thể làm việc (95,7%), thu nhập hằng năm (95,6%)… 

2. Các mục cần nắm bắt để vượt qua vòng thẩm định hồ sơ
■ Số tiền có thể vay (借入金額 -かりいれきんがく)

Hạn mức cho vay (借入限度額) là số tiền tối đa ngân hàng có thể cho vay. Còn số tiền có thể vay 借入金額 là số tiền mà bạn có khả năng trả mà không gặp khó khăn. Bạn có thể ước tính khoản tiền phải trả hằng tháng bằng cách nhập thông tin về thu nhập, số năm có thể hoàn trả, lãi suất (thường rơi vào khoảng 0,5% ~ 0.6% nếu là lãi suất biến động, và khoảng 1.2 ~ 1.8% nếu là lãi suất cố định) vào các trang web của ngân hàng trong hạng mục vay mua nhà. Nhìn vào số tiền đó để tính toán một khoản vay một cách hợp lý.

Đọc thêm về lãi suất ngân hàng trong bài viết dưới đây: Chia sẻ kiến thức về mua nhà ở Nhật

Ví dụ bạn muốn mượn 2,500 man từ ngân hàng UFJ thì cách tính như sau:
Nhập số tiền muốn vay (ご希望のお借入金額) : 2,500 万
Khả năng có thể trả thêm khi có thưởng (ボーナス時返済分): 5%
Chọn gói lãi suất biến động ngắn hạn (金利コースから選ぶ):　変動　年 0.625%
Chọn thời gian dự kiến vay mua nhà (ご希望のお借入期間): 35年
Thu nhập năm trước đó (前年度税込年収): 500 万
Các khoản vay khác (その他のお借り入れ): なし
Kết quả:
Số tiền phải trả hàng tháng là khoảng 6,3 man
Nếu có bonus thì có thể trả thêm khoảng 2 man
Tiền đầu vào khoảng 77 man
Tổng số tiền phải trả (đã bao gồm lãi suất) trong 35 năm là 2,860 man

 

■ Tỷ lệ hoàn trả (返済負担率 – へんさいふたんりつ)

Tỷ lệ hoàn trả là tỷ lệ trả nợ mỗi năm dựa trên thu nhập hàng năm. Thông thường các ngân hàng yêu cầu tỷ lệ này phải dưới mức 30% ~ 35%. Nói cách khác, nếu số tiền bạn phải trả hàng năm chiếm tỷ lệ quá lớn so với thu nhập (ví dụ lên tới tận 40% thu nhập của năm) thì bạn sẽ khó được chấp nhận cho vay.
Cách tính tỷ lệ trả nợ: 125 man (tiền có thể trả mỗi năm) ÷ 500 man (thu nhập năm) × 100 = 25%

■ Độ tuổi lúc mua nhà (年齢）

Độ tuổi lúc mua nhà cũng là tiêu chí quan trọng để ngân hàng xét duyệt hồ sơ. Theo các công ty tư vấn bất động sản nên mua nhà trước 35 tuổi. Việc mua nhà trước 35 tuổi sẽ có những điểm cộng sau đây:

• Có thể dễ dàng vượt qua các vòng thẩm định hồ sơ. Độ tuổi nghỉ hưu ở Nhật là từ 60 ~ 65 tuổi, nên hoàn trả hết khoản vay trước khi nghỉ hưu để không đụng đến tiền lương hưu. Như thế có thể tiết kiệm cho sau này khi về già. Độ tuổi lý tưởng nhất để mua nhà là khoảng 30 tuổi.
• Có thể dễ dàng mua bảo hiểm nhân thọ. Khi muốn vay mua nhà, bạn bắt buộc phải mua bảo hiểm nhân thọ. Và càng lớn tuổi, sức khoẻ càng yếu đi thì rất khó có thể mua bảo hiểm nên tốt nhất là nên mua bảo hiểm khi còn trẻ để yên tâm hơn cho bạn và gia đình.
• Số tiền có thể vay tăng lên. Càng trẻ, có nghĩa là thời hạn vay dài hơn và số tiền có thể vay cũng tăng lên.
• Dễ dàng chuyển đổi sang ngân hàng có lãi suất thấp hơn. Rất khó để có thể chuyển đổi ngân hàng khi bước sang độ tuổi 50, độ tuổi lý tưởng để chuyển đổi ngân hàng là khoảng 40 tuổi. Nên vay mua nhà trước 35 tuổi để dễ chuyển đổi hơn. 

■ Thông tin tín dụng (信用情報)

Phía ngân hàng sẽ xem xét tất cả các thông tin tín dụng của bạn như thẻ credit và các khoản vay khác để đánh giá hồ sơ. Như đã đề cập ở trên, nếu bạn có bất kỳ “vết sẹo” nào trong thông tin tín dụng và bị “liệt vào danh sách đen” của cơ quan tín dụng thì rất khó để có thể vay mua nhà. Ở Nhật, thông tin tín dụng của công dân sẽ được lưu ở 3 cơ quan thông tin tín dụng là Cơ quan Thông Tin Tín Dụng Nhật Bản (株式会社日本信用情報機構), cơ quan Thông Tin Tín Dụng Chỉ Định CIC (株式会社シー・アイ・シー), Trung tâm Thông Tin Tín Dụng Cá Nhân Toàn quốc (全国銀行個人信用情報センター). Thông qua 3 cơ quan này, phía ngân hàng sẽ kiểm tra được toàn bộ thông tin tín dụng của bạn.

■ Số năm làm việc (勤務年数)

Số năm làm việc tại 1 công ty càng dài thì càng thuận lợi cho quá trình xét duyệt hồ sơ. Tốt nhất là bạn đã đi làm từ 3 năm trở lên tại công ty hiện tại tính từ thời điểm nộp hồ sơ. Nếu bạn chuyển việc quá nhiều và mỗi chỗ làm với thời gian ngắn, thì bạn sẽ bị đánh giá là thu nhập không ổn định, cũng không có triển vọng tăng thu nhập trong tương lai.

■ Nghề nghiệp (職業)

Nghề nghiệp cũng là một điểm quan trọng để đánh giá xem liệu bạn có khả năng trả nợ ổn định hay không. Nhân viên công ty (社員) và công chức nhà nước (公務員) có nhiều khả năng vượt qua thẩm tra cao. Còn nhân viên bán thời gian hoặc kinh doanh tự do sẽ khó hơn.

■ Thu nhập (収入)
Ngân hàng sẽ xem xét ngoài việc đáp ứng số tiền tối thiểu có thể trả thì thu nhập của bạn có ổn định hay không. Theo kết quả khảo sát của Bộ Tài nguyên đất, Cơ sở hạ tầng, Giao thông vận tải và Du lịch về lý do bị từ chối hồ sơ vay mua nhà, tiêu chí về “thu nhập” là một trong những lý do bị từ chối nhiều nhất. Vì thế nên chọn nhà với giá nằm trong khả năng chi trả của thu nhập hằng năm.

Ví dụ:  thu nhập 300 man/ năm thì nên mua nhà có giá từ 1500 ~ 1800 man

          thu nhập 400 ~ 500 man/ năm thì nên mua nhà có giá từ 4000 ~ 5000 man

Lý tưởng nhất, là tính toán sao cho khoản nợ phải trả trong vòng 1 năm chiếm khoảng 20% thu nhập năm. Ngoài ra, khi bạn vay mua nhà, bạn phải trả các khoản phí khác như thuế tài sản, sửa chữa và bảo hiểm hỏa hoạn, vì vậy bạn cần tính toán để tiền trả hằng tháng thấp hơn ngân sách sẵn có. Tiền cơ bản hàng tháng bạn phải trả là tiền nợ gốc được gọi là 元金  và tiền lãi được gọi là 利子.

■ Đánh giá tài sản thế chấp (nhà cửa) 担保評価（物件）

Khi bạn vay ngân hàng, thì nhà bạn muốn mua sẽ thành “vật thế chấp”. Nếu căn nhà đó được xây trên “đất cho thuê” thì rất khó để trở thành “vật thế chấp”. Nên nếu không chắc chắn, bạn có thể kiểm tra trước với các văn phòng pháp lý để xác nhận căn nhà bạn muốn mua có ”quyền thế chấp” (抵当権) hay không.

■ Tiền đầu vào (頭金 – あたまきん hoặc 諸費用額 – しょひようがく)

Tiền đầu vào là khoản tiền phải trả bằng tiền mặt cho công ty bất động sản, thường dao động từ 10% ~ 20% giá trị căn nhà. Nếu trả tiền đầu vào, thì số tiền hằng tháng bạn phải trả sẽ giảm đi kha khá. Tuy nhiên cũng có trường hợp không phải trả tiền đầu vào. Đối với người nước ngoài, thường những ai chưa có visa vĩnh trú sẽ phải trả khoản tiền đầu vào trị giá khoảng 20% tiền nhà nếu muốn vay.
Tiền đầu vào sẽ nhiều hay ít tuỳ theo công ty bất động sản nhưng thường bao gồm những khoản cơ bản sau: phí trung gian môi giới (仲介手数料), phí thủ tục ngân hàng (ローン事務手数料), phí đăng ký chuyển tên sở hữu nhà đất (登記用費), phí ra tên chính chủ trên các giấy tờ (表示登記), bảo hiểm hoả hoạn (火災保険), thuế nhà thuế đất hằng năm (固定資産税 hoặc 都市計画税), tem thanh toán (契約印紙代), thuế bất động sản (不動産取得税).

■ Tình trạng sức khỏe (健康状態)

Hầu hết khi vay mua nhà, các ngân hàng đều yêu cầu bạn phải mua bảo hiểm nhân thọ. Nếu bạn có bệnh và khó khăn trong việc mua bảo hiểm thì có thể bạn sẽ bị trượt vòng thẩm định chính thức. Trong những năm gần đây, ngày càng có nhiều công ty bảo hiểm nhân thọ cho phép tham gia ngay cả khi bạn có bệnh, nên hãy tham khảo các gói bảo hiểm trước khi mua.

Những bạn có đang quan tâm tới chủ đề mua nhà tại Nhật, muốn được tư vấn kỹ hơn bằng tiếng Việt thì có thể đăng ký theo khảo sát ngắn dưới đây nha:

Link khảo sát: https://forms.gle/qmajLfj5e87UT7V47

MPKEN sẽ giúp bạn kết nối với anh Phạm Tuấn Du (giám đốc công ty BDS An Lạc) – người đã có nhiều năm kinh nghiệm trong việc hỗ trợ người nước ngoài sở hữu BĐS để ở và để đầu tư tại Nhật. Anh Du đã lấy được chứng chỉ Takkenshi – Chứng chỉ quốc gia của Nhật về tư vấn và mua bán BĐS vào năm 2019 và cũng đã hỗ trợ nhiều bạn từng tham gia 2 seminar về BĐS mà MPKEN tổ chức mua được các căn nhà với giá tốt, chi phí thấp.

Các bạn đăng ký liên hệ với anh Du qua form khảo sát và đăng ký ở trên sẽ nhận được nhiều ưu đãi hấp dẫn như: giảm phí môi giới, tặng điều hoà, hỗ trợ reform nhà cũ sau mua,..tuỳ giá trị căn nhà.

Ngoài ra mọi người cũng có thể xem lại video mà anh Phạm Tuấn Du và anh Nguyễn Văn Đa đã từng chia sẻ qua seminar BDS mà MPKEN tổ chức lần 1 tại đây: https://youtu.be/OtHJBICVybE

 

3. Nên làm gì sau khi rớt cả 2 vòng thẩm định hồ sơ

• Có thể làm hồ sơ vay ngân hàng thứ 2, thứ 3 thậm chí thứ 4 sau khi rớt vòng thẩm định sơ bộ ở ngân hàng đầu tiên. Không nên nộp hồ sơ vào quá nhiều ngân hàng cùng một lúc.
• Trong trường hợp vì vấn đề về thu nhập hoặc tình trạng sức khỏe khiến bạn bị rớt vòng thẩm định chính thức thì nộp hồ sơ vào một ngân hàng có những điều kiện “dễ thở” hơn là một giải pháp.

※ Những điều nên làm khi có dự định mua nhà:

• “Thu nhập” là lý một trong những lý do bị từ chối hồ sơ nhiều nhất nên, chờ tiền lương được tăng hãy mua nhà
• Đi làm được vài năm và trong những năm đó không nên chuyển việc
• Nên có kế hoạch tiết kiệm trước để có một khoản được gọi là 自己資金 để phòng trường hợp phát sinh vấn đề
• Nên tham khảo các mức lãi suất của các ngân hàng. Có thể tham khảo lãi suất ở các ngân hàng như auじぶん銀行, 三菱UFJ, 住信SBIネット銀行
  

4. Tổng kết

Dù các điều kiện để thẩm định hồ sơ có thể khác tuỳ theo ngân hàng nhưng họ sẽ không cho biết lý do bạn bị rớt hồ sơ. Những lý do phổ biến nhất có lẽ là sự chênh lệch giữa thu nhập và số tiền phải trả, tiếp theo đó số năm còn lại có thể làm việc, tuổi tại thời điểm hoàn thành nghĩa vụ trả khoản vay. Vì vậy nếu có dự định mua nhà bạn nên tính toán kỹ để chi tiêu hợp lý và cân bằng. Đọc thêm Cân đối tiền vay mua nhà với thu nhập thế nào cho hợp lý

Hiện tại MPKEN đã khai trương dịch vụ mới liên quan đến hỗ trợ xin visa cho người Việt tại Nhật Bản. Thông tin chi tiết các bạn tham khảo như sau:

MPKEN mới khai trương dịch vụ hỗ trợ xin visa cho người Việt với nhiều ưu đãi.

• Giảm 1 man cho những bạn đã từng tham gia event, lớp học do MPKEN tổ chức
• Giảm 5 sen cho những bạn đăng ký sớm (từ ngày 1-5 hàng tháng)
• Dịch vụ check hồ sơ do luật sư người Nhật giàu kinh nghiệm với giá chỉ 2 man 　➞ Đặc biệt, giảm 2 man khi có nguyện vọng chuyển đổi sang dịch vụ xin visa trọn gói

• Xem chi tiết về dịch vụ tư vấn visa tại link: https://www.mpkenhr.jp/houmu
• Form điền thông tin để nhận tư vấn về visa: bit.ly/VisaMpken

Truy cập ngay trang thông tin tuyển dụng của MPKEN để cập nhật các tin tuyển dụng mới nhất và hoàn toàn ko mất phí:

https://www.mpkenhr.jp

 

Xin vui lòng liên hệ trước khi đăng lại hoặc trích dẫn nội dung và hình ảnh từ Tomoni.