Chia sẻ kiến thức về mua nhà ở Nhật

  Sau khi đã ổn định công việc và cuộc sống ở Nhật một thời gian dài và có ý định sẽ gắn bó lâu dài với đất nước này, rất nhiều gia đình bắt đầu tìm hiểu về vấn đề mua nhà trả góp. Khác với Việt Nam thường phải mua đứt hoặc trả góp trong thời gian không dài, bạn có thể trả góp trong khoảng từ 10-35 năm khi mua nhà tại Nhật với khoản chi phí bỏ ra hàng tháng chỉ tương đương với khi đi thuê nhà. 

  Tuy vậy, khi cân nhắc mua nhà trả góp tại Nhật cũng là lúc bạn sẽ phải làm quen với rất nhiều khái niệm khác nhau. Trong bài viết dưới đây, bạn Tram Do – một thành viên của Facebook Group Mẹ Việt Tại Nhật đã có bài tổng kết hết sức chi tiết theo kinh nghiệm của cá nhân về các khái niệm liên quan này để các bạn có cùng một quan tâm có thể tham khảo thêm. Tomoni đã được bạn Tram Do đồng ý để cho đăng tải bài viết này lên trang để chia sẻ được đến đông đảo mọi  người ^^. Tuy vậy, bạn Tram Do cũng nhắn rằng, dù gì đây cũng chỉ là chia sẻ của cá nhân bạn ấy, nên mọi người cũng nên tham khảo thêm nhiều nguồn trước khi quyết định, vì nhà là cả một gia sản rất lớn :).

Mua nhà qua công ty bất động sản và các loại thuế phí liên quan.

   Đối tượng tìm hiểu của bài viết này là nhà 1 căn xây mới 新築一戸建て gọi tắt là nhà ikken mới. Khu vực tìm kiếm là Kanto. Trong bài này, trước hết mình chỉ đề cập tới các khoản thuế phí có liên quan đến công ty bất động sản.

   Khi nhìn thấy giá (đã bao gồm thuế 税込み) của 1 căn nhà đang rao bán, có lẽ một số bạn sẽ nghĩ đây là số tiền mình bỏ ra để mua. Nhưng thực tế, từ khi bạn bắt đầu liên lạc với công ty bất động sản cho tới khi bạn cầm chìa khóa nhà trên tay, bạn sẽ phải chi 1 khoản tiền = giá bán căn nhà + 10-15% giá trị căn nhà cho các khoản thuế phí (gọi là 諸費用).

   Dưới đây mình sẽ giải thích một số khoản mục chính trong 諸費用. Ở mỗi công ty bất động sản, mỗi vùng sẽ có những điều kiện khác nhau, nhưng đại khái nó sẽ gồm những khoản như sau:

   1. Công ty bất động sản là trung gian giữa công ty xây dựng/chủ nhà/chủ đất với người mua nhà. Vì vậy, khi có người mua nhà, họ sẽ thu phí trung gian môi giới 仲介手数料 đối với người mua.
   Phí này vào khoảng 2-5% giá trị nhà hoặc được quy định cụ thể ra giá tiền (ví dụ 60man). Phí trả 1 lần khi mua nhà.
Một số công ty bất động sản thì họ sẽ tính thêm phí thủ tục ngân hàng ローン事務手数料 vào đây, và bù lại, họ sẽ tặng khách hàng các vật dụng trong nhà như tivi, thanh rèm và bộ rèm cửa, cửa lưới, khung phơi quần áo ở ban công…. Khi mua thì để ý khoản này để yêu cầu những cái mình cần.

   2.Việt Nam có phí đăng ký chuyển tên sở hữu nhà, đấtphí ra tên chính chủ trên các giấy tờ. Ở Nhật gọi là 登記費用 và 表示登記. Phí này sẽ khác nhau tùy theo tỉnh, khu vực. Phí trả 1 lần khi mua nhà.

   3. 火災保険 bảo hiểm hỏa hoạn dành cho nhà. Phí phải trả mỗi 10 năm/lần. Phí lần đầu tiên trả khi mua nhà.

   4. Thuế nhà, thuế đất trả hằng năm, thời điểm thống kê là ngày 1 tháng 1. Có 2 loại gọi là 固定資産税 và 都市計画税. Căn cứ tính đều là dựa trên giá trị của tài sản (評価額) nhân với thuế suất.
固定資産税: thuế suất cơ bản là 1.4%.
都市計画税: thuế suất từ 0.3% trở lên.
Mức thuế suất có thể khác nhau tùy từng tỉnh, khu vực.

   5. Tem thanh toán 契約印紙代. Ở Nhật khi ký hợp đồng, người mua sẽ mua tem thanh toán, tượng trưng cho số tiền nhà và dán vào hợp đồng. Giá tem tùy thuộc vào số tiền lớn hay nhỏ. Đại khái khoảng 1-5 man.

   6. 不動産取得税 thuế bất động sản, chỉ chi trả 1 lần duy nhất trong vòng 2 tháng sau khi làm xong các thủ tục chuyển nhượng sang tên. Bao gồm thuế đất và nhà trên đất. Áp dụng cho các nhà có diện tích từ 50-240 m2.

   Cách tính: giá trị đất và nhà trên đất (phải là bảng giá theo quy định của nhà nước 評価額) – giá trị miễn trừ và đem nhân với thuế suất 3%.
   Giá trị miễn trừ của nhà là 1200 man.
   Giá trị miễn trừ của đất thì lấy mức tối đa trong số 2 mức sau : 4.5 man, hoặc giá đất theo quy định nhân với 2 lần tổng diện tích sàn xây dựng của nhà.
  ※ Bạn lưu ý giá bán nhà theo công ty bất động sản đưa ra và 評価額 là 2 khái niệm khác nhau nha.

   Thêm 1 điều nữa là khi mua nhà, ngoài các phí thuế phải trả hằng năm, bạn sẽ phải tự để dành riêng một khoản hàng tháng, để mỗi 10 năm/lần, bạn sẽ dành tiền đó để tu bổ, sửa chữa nhà.

   Đa số công ty xây dựng sẽ đảm bảo cho bạn kết cấu chính của nhà trong 10 năm đầu (保証10年). Kết cấu này bao gồm móng, khung, dầm, nền nhà. Không bao gồm cửa sổ, bếp, tường, phòng tắm,… Hầu hết nhà mới xây hiện nay đều là dạng chịu được động đất rung lắc mạnh và cách nhiệt tốt để phù hợp với tiêu chuẩn Eco house. 

   Trước khi mua nhà, đương nhiên người mua đã phải cân nhắc chuyện môi trường xung quanh (trường học, siêu thị, ga, bệnh viện….) thì mới chọn mua. Và nhà ikken thì sau khi mua rồi, sẽ khó bán lại, và giá bán sẽ ko như ý. Khác hẳn với Việt Nam. Nói cách khác, bạn mua nhà rồi tức là bạn sẽ phải gắn bó với nó suốt mấy chục năm nên cẩn trọng chọn lựa, cả nhà và cả túi tiền của mình là cần thiết. 

Vay nợ ngân hàng mua nhà và các vấn đề liên quan

   Trước hết, vay nợ ngân hàng để mua nhà 住宅ローン là chuyện bạn đi đến ngân hàng, vay nợ để mua nhà. Nợ vay sẽ được trả dần mỗi tháng 1 lần trong một khoảng thời gian nhất định nào đó.

   Số tiền bạn phải trả hàng tháng gọi là 毎月の返済額, bao gồm có tiền lãi vay 利息 và nợ gốc 元金.

A. Điều kiện để vay

   Để biết ngân hàng có đồng ý cấp hạn mức tín dụng cho bạn ko, và cấp ở mức nào, lãi suất bao nhiêu thì ngân hàng phải làm một cuộc điều tra nợ vay đối với bạn, gọi là 住宅ローン審査.

   Có 2 cách tiếp cận ngân hàng để làm việc này, một là bạn đã nhắm được căn nhà ưng ý thì lấy thông tin, giá cả căn nhà đó, đến gặp nhân viên ngân hàng và trao đổi với họ; hai là bạn nhờ nhân viên công ty bất động sản làm việc với ngân hàng. Và cả 2 cách này, bạn cũng đều phải chuẩn bị các giấy tờ cần thiết như giấy chứng nhận thu nhập các năm gần nhất (gensen), giấy báo thuế, thẻ cư trú,… để gởi cho ngân hàng.

   Bản chất của shinsa là 1 bảng chấm điểm các điều kiện của bạn. Ví dụ thời gian cư trú của bạn ở Nhật cho đến hiện tại, thời gian bạn làm tại công ty là bao nhiêu năm, thu nhập hằng năm của bạn, tên tuổi công ty,…. và dựa trên kết quả này, ngân hàng thẩm định sẽ ra kết quả và thông báo đến bạn.

   Về nguyên tắc, ngân hàng chỉ cho người được cấp vĩnh trú vay. Nhưng những năm gần đây, lượng người nước ngoài ở Nhật ngày 1 đông, nên dù bạn chưa có vĩnh trú, họ cũng có thể làm shinsa cho bạn, và khả năng bạn được vay là có. Tuy nhiên, tất cả những rủi ro của bạn sẽ được thể hiện qua lãi suất cho vay của ngân hàng. Đó là lý do vì sao bạn A được lãi suất 0.5% mà bạn B lại bị 0.9%. (mức lãi suất tính theo năm x.x%/năm)

B. Nguồn tiền tự có 自己資金

   Trước khi vay, bạn sẽ được hỏi là có nguồn tiền tự có 自己資金 hay không, và có thể chọn lựa 2 phương án: nếu bạn đã có sẵn một khoản tiền, và bỏ ra để trả bớt 1 phần tiền nhà thì gọi là 頭金, và phần còn thiếu thì vay ngân hàng. Hoặc bạn vay toàn bộ ở ngân hàng.

   Tại sao mình nhắc đến 頭金 ở đây, vì qua phần sau, khoản tiền này sẽ có tác dụng trong việc giảm bớt rủi ro thanh toán trong hình thức vay nợ theo lãi suất biến động.

C. Các khoản phí đi kèm 諸費用

   Để vay ngân hàng, ngoài khoản tiền gốc 元金lãi 利息 bạn phải trả hàng tháng, ngay khi thương thảo điều kiện vay, bạn sẽ phải trả thêm các khoản phí đi kèm, gọi là 諸費用. Đại khái sẽ gồm các khoản sau:

Phí bảo chứng 保証料 trả cho công ty bảo chứng 保証会社.

Phí bảo chứng này hoạt động như sau: giả sử có 1 tháng nào đó, bạn quên nộp tiền trả lãi và gốc cho ngân hàng. Ngân hàng khi đó sẽ liên hệ công ty bảo chứng để thông báo và ngay lập tức công ty bảo chứng sẽ đứng ra thanh toán dùm bạn khoản tiền đó cho ngân hàng.

Câu chuyện không dừng lại ở đây. Sau khi trả ngân hàng xong, công ty bảo chứng sẽ quay sang đòi nợ bạn số tiền đã trả. Nếu bạn vẫn không trả được thì công ty bảo chứng và ngân hàng sẽ xúc tiến việc chấm dứt hợp đồng vay vốn với bạn và bạn sẽ đối diện với việc mất nhà.

Nói thẳng ra, đây là 1 khoản tiền vô lý (ムダな金) vì đằng nào bạn cũng phải trả nợ hàng tháng mà phải cõng thêm khoản 保証料 này nữa. Nhưng đây gần như là luật, bạn không trả phí bảo chứng thì ngân hàng không cho bạn vay.

Phí này nhằm mục đích giúp ngân hàng bảo vệ chính mình, đảm bảo tiền cho vay của mình được chi trả đúng hạn.

Phí từ 2-5% giá trị khoản vay và sẽ thay đổi tùy ngân hàng, tùy thời gian vay. Vào tầm vài chục man đến 1-2 trăm man. Chỉ thu 1 lần khi bạn làm thủ tục vay ngân hàng.

Về cách thức thanh toán: có thể trả hẳn 1 lần (一括払い) hoặc chia nhỏ ra trả (分割払い), nhưng chia nhỏ ra trả sẽ phải trả nhiều hơn số trả 1 lần.

 保証人 người đảm bảo: trước đây có chỗ yêu cầu có chỗ không, nhưng gần đây thì ít thấy.

生命保険 bảo hiểm sinh mạng.

Khi khoản vay là dạng lãi suất biến động thì trong khoản vay đó, nhiều ngân hàng đã bao gồm bảo hiểm sinh mạng cho người đứng ra ký hợp đồng vay trong đó rồi, và bạn không phải trả thêm.

Một số ngân hàng sẽ yêu cầu thêm bảo hiểm ung thư, bảo hiểm bệnh nặng.

振込みの手数料: phí chuyển khoản.

D. Các loại khoản vay ngân hàng phân loại theo lãi suất (金利)

   Hầu hết các khoản vay đều là dạng dài hạn 10 năm đến 35 năm.

1. Lãi suất biến động ngắn hạn 変動金利

   Bạn hay nghe giải thích: lãi suất thấp, biến động liên tục mỗi 6 tháng 1 lần, 5 năm thay đổi 1 lần. Và bạn sẽ nghĩ lãi suất sẽ thay đổi sau mỗi 5 năm, vậy trong vòng 5 năm đó bạn sẽ yên tâm trả nợ.

   Hoàn toàn không phải như vậy. Lãi suất thay đổi mỗi 6 tháng 1 lần. Còn khoản tiền bạn phải trả hàng tháng sẽ được ngân hàng xem lại và điều chỉnh mỗi 5 năm 1 lần.

  Ví dụ: 

Bạn mua nhà và vay 1 khoản, bạn sẽ trả đều đặn 1 khoản 返済額 8 man/tháng cho ngân hàng, bao gồm lãi vay 利息 nợ gốc 元金 với mức lãi suất kỳ 6 tháng đầu tiên là 0.7%.
Trong 6 tháng đầu tiên, do dư nợ 借り入れ残高 còn cao nên trong 8 man đó, tiền lãi chiếm đa số.
Như vậy, trong kỳ 6 tháng đầu tiên, số tiền gốc bạn trả sẽ không được bao nhiêu cả.
Ngân hàng sẽ thay đổi lãi suất mỗi 6 tháng 1 lần.
Giả sử kỳ 6 tháng tiếp theo, lãi suất tăng lên 0.8%, thì trong 8man mỗi tháng đó của bạn, phần tiền chi trả lãi vay lại tiếp tục tăng theo mức tăng của lãi suất. Và vì vậy, số tiền gốc bạn chi trả lại càng ít đi.
Ngược lại, nếu lãi suất giảm đi, số tiền lãi vay phải trả cũng giảm đi thì số tiền gốc trả được sẽ tăng lên.

   Vấn đề phát sinh ở đây là nếu lãi suất cứ tiếp tục tăng và tăng, thì số tiền 8man/tháng của bạn sẽ gần như dùng để trả lãi mà thôi, tiền gốc không trả được đồng nàoĐến 1 mức lãi suất nào đó, tiền 8 man không đủ để trả đầy đủ lãi tháng đó cho ngân hàng nữa, và bạn lại bị thiếu nợ ngân hàng thêm 1 khoản lãi nữa. Tình trạng này gọi là 未払い利息.

   Để giảm bớt rủi ro và khả năng xảy ra tình trạng 未払い利息 như trên, ngân hàng sử dụng cơ chế 5 năm điều chỉnh số tiền cố định bạn phải trả hàng tháng (5年ルール). Nói cách khác, sau khi điều chỉnh, bạn sẽ không trả 8man/tháng, mà cao hơn, ví dụ 9man/tháng để bạn không bị mắc nợ tiền lãi của ngân hàng nữa. Mức điều chỉnh tối đa là 1.25 lần so với số tiền trước đó ( 1.25倍ルール), tức là tối đa chỉ điều chỉnh lên 10man/tháng.

   Nếu lãi suất cứ tăng, khoản tiền hàng tháng bạn trả nợ ngân hàng không trả được bao nhiêu trong phần nợ gốc, thì có khả năng là bạn sẽ không thể trả hết nợ trong thời gian đã ký kết ban đầu, mà phải kéo dài thêm. Ví dụ không phải 35 năm, mà 37 hay 40 năm chẳng hạn.

   ※Lãi suất chính là điểm mạnh và điểm yếu của hình thức cho vay này.

   Vì là lãi suất biến động nên mức lãi suất áp dụng cho nó là mức thấp nhất trong các hình thức vay, hấp dẫn nhiều người.

Cụ thể: 0.3-0.8% so với 1-1.6% thì bạn sẽ thấy được sự khác biệt khi nhân lãi suất với số tiền vay giả sử 3000 man.

   Tuy nhiên, vì là lãi suất biến động nên nếu nó diễn biến tăng thì bạn có thể sẽ rơi vào trường hợp như ở trên mình đã giải thích. Đương nhiên là không phải khi nào đi vay với lãi suất biến động thì đều bị như thế, mà đây là mình đang đưa ra tình huống xấu nhất để bạn hình dung và chuẩn bị tinh thần.

   Vì thông thường, người đi vay phải trả nợ hàng tháng với một con số cố định, ví dụ như 8man, mà không nhìn thấy được bên trong 8man đó, lãi và vốn gốc biến động như thế nào, nên khi lãi suất tăng, sẽ trở tay không kịp. Giống như việc bạn chỉ thấy phần nổi của tảng băng chìm vậy đó.

   Hình minh họa:

   Đoạn chiều cao từ cam đến tím là số tiền bạn trả đều đặn hàng tháng cho ngân hàng 毎月の返済額 
   Phần màu tímtiền lãi bạn phải trả 利息
   Phần màu camvốn gốc 元金
   Lãi suất vay biến động mỗi 6 tháng sẽ làm cho số tiền lãi phải trả (màu tím) của bạn biến động như bậc thang. Trong khi đó, trong 5 năm, số tiền bạn phải trả hàng tháng là không đổi.

   ※ Vậy làm sao để giảm thiểu rủi ro khi vay với lãi suất biến động?

1. Vay với thời gian vay ngắn. Bạn hãy nhớ nguyên tắc là thời gian càng dài thì biến động lãi suất sẽ càng nhiều và khó phán đoán.
Đương nhiên, khi bạn vay 25 năm thay vì 35 năm thì áp lực trả nợ mỗi tháng sẽ cao hơn nhiều vì số tiền phải trả cao.

2. Sử dụng tiền tích lũy của bản thân 自己資金 để làm 頭金, nhằm giảm bớt số tiền đi vay ban đầu. Đây là tác dụng tích cực của tiền tự thân.

3. Theo dõi lãi suất của ngân hàng. Chịu khó xem tin tức về kinh tế để nắm được xu hướng lãi suất như thế nào.
Ví dụ bạn nghe tin tivi hay nói ngân hàng Nhà nước Nhật Bản đang sử dụng chính sách tiền tệ ôn hòa để kích thích kinh tế phát triển, vì vậy, việc lãi suất ổn định quanh mức thấp như hiện tại có thể duy trì vài năm. Nhưng đến sự kiện lớn là Olympic thì có thể có chuyển biến khác… v.. v…

 4. Có thể tích cực dành dụm để gom được 1 cục tiền rồi trả bớt tiền gốc vay ngân hàng, gọi là 繰上返済.
Có 2 lựa chọn, 1 là làm giảm số tiền phải trả hàng tháng, không rút ngắn thời gian trả nợ, gọi là 返済額軽減.
Hoặc chọn không làm thay đổi số tiền bạn phải trả hàng tháng nhưng sẽ rút ngắn được thời gian trả nợ xuống, gọi là 期間短縮.

Nhớ thương lượng và hỏi kỹ ngân hàng về vấn đề trả nợ trước hạn.

   Trên đây chỉ là những suy nghĩ của mình, các bạn có thể tham khảo các kênh tin tức để có thông tin đa chiều.

2. Lãi suất vay cố định 固定金利

   Là hình thức vay nợ mà lãi suất không thay đổi trong quá trình vay. Có một số dạng như sau :

   A. Lãi suất cố định trong một giai đoạn 固定金利期間.
Ví dụ như thời gian vay nợ 35 năm, nhưng bạn chọn lãi suất cố định trong 15 năm, và 20 năm còn lại có thể là lãi suất biến động chẳng hạn.

   B. Lãi suất cố định toàn kì 全期間固定金利 
Là lãi suất được cố định, không thay đổi trong suốt thời gian vay. Lãi suất cố định luôn luôn cao hơn lãi suất biến động vì những rủi ro của thị trường. Hiện tại là trên 1%/năm.

   ※ Có lẽ bạn đã từng nghe nói tới フラット35 ?!!

Đây là gói vay mua nhà 35 năm, lãi suất cố định và đi kèm một số điều kiện nhất định. Đối với gói flat 35 này, mức lãi suất sẽ ưu đãi hơn lãi suất của khoản vay mua nhà lãi suất cố định cùng kỳ hạn 35 năm 1 chút.
Tuy nhiên, điều kiện đi kèm gồm có:

   – Tiền ngân hàng cho bạn vay chỉ gồm giá trị căn nhà có thuế theo bên công ty bất động sản đưa ra.

   – Các chi phí, thuế đi kèm 諸費用 mà bên công ty bất động sản đưa ra không được gộp chung vào để vay ngân hàng. Bạn buộc phải có sẵn 1 khoản tiền tự thân để chi trả, hoặc công ty bất động sản sẽ hướng dẫn bạn làm 1 khoản vay khác cho phần thuế phí này.

   – Không tốn phí bảo chứng vay ngân hàng 保証料.

   – Khi tích lũy được số tiền và muốn trả cho đỡ gánh nặng nợ thì có thể trả bớt nợ 繰上返済 mà không bị tính phí 手数料. Thường ở các loại khoản vay khác, khi muốn trả bớt nợ trước hạn, ngân hàng sẽ thu phí, gọi là phí giấy tờ thủ tục. Tuy nhiên, số tiền dùng trả nợ sớm này phải tối thiểu là 100 man.

   Không phải món bất động sản (nhà/đất) nào cũng cung cấp khoản vay flat 35 năm nên nếu bạn quan tâm hình thức vay này, nên tìm hiểu trước.

   ※Điểm lợi và bất lợi của phương án này cũng chính là lãi suất.

   Nếu lãi suất thị trường liên tục tăng, người vay lãi suất cố định sẽ thấy yên tâm, vì cho dù bên ngoài tăng kiểu gì đi chăng nữa thì mình cũng chỉ trả từng này.

   Ngược lại, nếu lãi suất thị trường giảm hoặc không đổi, thì vay lãi suất cố định sẽ bị lỗ, phải trả cao hơn mức thị trường.

   Các ngân hàng hiện nay đang cung cấp dịch vụ vay mua nhà 住宅ローン khá nhiều. Có ngân hàng thông thường (MUFG, Sumitomo, Resona…) hay ngân hàng mạng ネットバンク (Rakuten, Aeon…), tuy nhiên, tùy theo ngân hàng mà sản phẩm cung cấp và phí đi kèm sẽ khác nhau.

   Đơn cử như một số ネットバンク không thu phí bảo chứng 保証料, nhưng bù lại họ sẽ thu lệ phí các kiểu 手数料.

E. Về việc miễn giảm thuế khi đang vay nợ ngân hàng mua nhà 住宅ローン減税制度 (住宅ローン控除)

   Hai loại thuế nằm trong diện được tính khấu trừ khi vay nợ ngân hàng mua nhà là thuế thu nhập 所得税 thuế thị dân 住民税.

   Khi bạn đang sở hữu 1 khoản vay nợ ngân hàng để mua nhà, thì vào thời điểm cuối năm, cách tính số thuế bạn được miễn giảm sẽ = 1% của dư nợ 住宅ローン借り入れ残高 tại thời điểm cuối năm.

   Tuy nhiên, mức tối đa dư nợ được ghi nhận khấu trừ thuế là 4000 man. Thời gian bạn được miễn giảm tối đa là 10 năm, như vậy tổng mức miễn giảm thuế tối đa bạn nhận được trong 10 năm là 400man.

   Nếu phần thuế được giảm lớn hơn số thuế thu nhập của bạn trong năm đó, thì phần dôi ra sẽ được khấu trừ tiếp vào thuế thị dân.

   Bạn nên xác minh lại vấn đề này với công ty bất động sản hoặc lên shi/ku để hỏi.

   Trên đây là bài viết phân tích của bạn Trâm Đỗ được chia sẻ group Mẹ Việt ở Nhật. Cám ơn bạn đã cho phép Tomoni chia sẻ thông tin bổ ích này.

Xin vui lòng liên hệ trước khi đăng lại hoặc trích dẫn nội dung và hình ảnh từ Tomoni.

Bình luận

Loading...